行业点评

中国地产行业 - 成都、杭州全面取消限购后销售现初步改善

高能级城市需求端政策持续放松，融资端政策如白名单机制等取得可观进展并可能进一步推进实施。截至5月21日，年初至今的一手和二手房销售面积同比下降幅度均收窄约1个百分点至-41%和-14%。全面取消限购政策正在显现积极影响，5月月初至今，成都的新房销售面积同比跌-31%，相较4月的-41%呈现明显改善。杭州（晚于成都去除限购约一周）周度销售面积环比涨37%，年初至今同比跌40%，好于30城整体。我们的“一线城市观察”发现，在2024年第20周（5月13日至5月19日），深圳的一手房/二手房市场周度的销售套数分别高出年内周均值19%/16%，表现最优。我们认为需求端政策放松可能边际性提振销售，但提振幅度和效果可能弱于之前下行周期。考虑到顶层政策口吻已发生积极转变，我们有信心将会有持续的补充政策出台以帮助实现去库存的目标。从中长期来看，我们认为行业将继续其修复态势，建议投资者逢低买入。选股方面，我们更倾向于存量市场的受益者物管公司华润万象生活（1209 HK）、保利物业（6049 HK）和万物云（2602 HK），以及中介平台贝壳（BEKE US），代建公司绿城管理（9979 HK）；开发商中我们推荐具有长期持有价值的华润置地（1109 HK）。

需求政策持续放松，四个一线城市根据央行指引下调了公积金贷款利率，多个二线城市如合肥、郑州、西安、武汉和长沙下调首付比例。重庆取消2年限售期。我们认为贷款政策的放宽可能会边际提振房地产销售，但提振幅度和效果可能弱于之前下行周期。融资端政策取得明显进展，截至5月16日已有297个城市建立了“白名单”机制，累计获批贷款9350亿元。我们认为该机制将继续推进并可能在落地实施方面超出预期，有效缓解开发商流动性压力。

高频数据：截至5月21日，30城的新房销售月初至今的销量同比/环比分别-41%/-1%；年初至今，新房销量同比降幅收窄1个百分点 -41%，其中，一二线城市同比降41%。三线城市同比降45%。17个重点城市的二手房销量同比/环比分别-9%/-11%；年初至今的降幅收窄至14%。

全面取消限购措施正在显现积极影响，成都（4月30日取消）5月至今的销量环比增7%，同比降幅收窄至31%（4月同比降41%）；年初至今同比下降33%，远好于30城整体的-41%。杭州（5月9日取消）周度销售环比增37%，年初至今同比下降40%。

一线城市成交观察：2024年第20周（5月13日-19日），深圳、广州周内成交新房套数均超过年内周均水平月19%、17%。上海超4%，北京低于周均29%。二手房方面，深圳、上海超年内周均约16%、12%。北京超5%，广州低于周均9%。整体来看，本周深圳一、二手均表现较优。

公司点评

拼多多（PDD US，买入，目标价：192.7美元） - 变现进一步提升驱动业绩超预期

拼多多于5月22日公布了1Q24业绩：收入同比增长131%（1Q23：58%；4Q23：123%），达到人民币868亿元，超出彭博一致预期13%，我们认为这主要得益于国内主站业务的货币化能力超出预期，以及国际扩张速度超出预期。Non-GAAP净利润同比增长202%，达到人民币306亿元，超出市场预期的155亿元，我们认为这得益于4Q23起新推出的广告产品带动国内业务的货币化扩张从而推动了超预期的利润增长。业绩证明了我们此前的观点，即拼多多仍有空间进一步增加货币化率，且海外扩张将仍有望支持拼多多长期的收入和盈利增长。我们将估值方法从DCF变更为SOTP，以更好地反映核心国内业务和国际业务之间的估值水平。我们的目标价提升至192.7美元（前值：155.4美元），对应16.7倍 2024E PE （non-GAAP）。维持“买入”评级。

快手（1024 HK，买入，目标价：97港元） - 广告及电商韧性凸显，利润持续上修

我们重申看好快手中长期广告及电商增长韧性、利润释放弹性，持续业绩兑现及盈利指引上修将有望推动公司估值中枢回升。快手1Q24业绩再次超预期，其中收入同比增长17%（超一致预期1%），调整后净利润达44亿人民币（超一致预期37%）。在经历beta强势反弹后，我们看好快手后续盈利驱动下的股价上行空间，源于：1）经营杠杆效率+海外亏损持续收窄下，上调FY24全年净利润至172亿人民币（相较于此前160亿指引）；2）季度业绩高确定性，预计2Q24E收入同比增长9.5%，其中广告和电商收入增长>20%，且2Q24E调整后净利润有望达44亿人民币（超一致预期13%）；3）160亿港币新增回购计划，充分体现股东回报和业务信心。我们将FY24-26E盈利预测上调7.3%-7.6%，目标价维持在97港元；维持“买入”评级。

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